除了限購和降低二套房杠桿，上海內(nèi)容還對投機(jī)炒作多有約束，包括企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個(gè)人，也將嚴(yán)格按照限購政策執(zhí)行；同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

一位置業(yè)法律顧問告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這是因?yàn)檫^去房地產(chǎn)交易執(zhí)行的是限購審核在網(wǎng)簽之后，現(xiàn)在先查限購資格再簽交易合同是補(bǔ)上了缺口。
那么，上海管理層為何這次？樓市過熱是明顯的原因。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月，上海純商品住宅銷售均價(jià)分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破11月34763元/平方米的銷售均價(jià)，創(chuàng)下歷史新高；面積更是同比增長77.2%、68.7%，相比底同比增速提高了30～40個(gè)百分點(diǎn)，增幅驚人。
截至2月底，上海新建純商品住宅庫存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%，環(huán)比下降6.2%。易居研究院院長丁祖昱對記者分析。
記者從一位地產(chǎn)圈高層處還聽到一種分析稱，去年3月底松綁房地產(chǎn)的初衷是為了三四線城市去庫存，但眼下樓市的現(xiàn)狀卻令去庫存陷入怪圈。這也解釋了為什么武漢、南京、深圳會(huì)在上海發(fā)布的同一天宣布調(diào)控政策。
來自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)佐證了這種看法：2月
　　一、
　　二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均上漲，但漲幅分別比上一個(gè)月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)，城市間房價(jià)漲幅差距正進(jìn)一步擴(kuò)大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。
另一方面，記者也注意到，上海一直是執(zhí)行限購的城市之一。2010年9月29日，發(fā)布要求，10月7日，上海就初次發(fā)布了滬版限購令，規(guī)定本市和外省市居民都只能新購一套商品住房；2011年1月31日，在正式頒布限購令要求一線城市嚴(yán)控房地產(chǎn)市場之后的第五天，上海就更新了限購令，要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保；此后，上海不斷加碼限購。
上海房價(jià)會(huì)不會(huì)大跌？
從管理層的調(diào)控預(yù)期看，新政頒布后希望市場變化呈現(xiàn)滯漲、量縮、價(jià)跌，如今滯漲和量縮都立竿見影，但對是否價(jià)跌的看法卻出現(xiàn)分化。上海留學(xué)落戶除了指戶數(shù)和人口之外，內(nèi)地常以它代替“戶籍”，即民政公安部門以戶為單位，登記本地居民的冊子。
有從事房產(chǎn)政策研究的人士指出，滯后一期的房價(jià)指數(shù)對當(dāng)期房價(jià)指數(shù)的影響高達(dá) 98%，并且在 12 個(gè)月內(nèi)，前期房價(jià)對現(xiàn)期房價(jià)的貢獻(xiàn)率超過 ，這表明房地產(chǎn)市場影響價(jià)格的重要因素是購房者預(yù)期，所以房地產(chǎn)市場的調(diào)控的關(guān)鍵也在于調(diào)整消費(fèi)者的預(yù)期。
該人士對記者坦言。
中金公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅也認(rèn)為，過往多年的實(shí)踐已證明，需求端調(diào)控在長期是基本無效的，限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過去5年的房價(jià)上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)，以2010年調(diào)控周期開始為基準(zhǔn)，上海房價(jià)5年仍然上漲37.6%。
而記者注意到，自二季度以來，層面出臺(tái)的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購房需求確實(shí)得以集中釋放，量迅速回升且達(dá)到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅量同比上漲近一倍，其量2662萬平方米是一手商品住宅量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場量之巨。
華泰證券撰文稱，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象,但這一次的調(diào)控并未針對貨幣手段進(jìn)行收緊,按照過去行政管控和貨幣管控同時(shí)收緊的時(shí)效性看,都在半年后出現(xiàn)樓市降溫,預(yù)計(jì)這一次的降溫時(shí)間將略有后移,由于需求限制,上海銷量將出現(xiàn)下降,但在改善性和投資性需求支持下,房價(jià)變化將較小。留學(xué)生落戶上海留學(xué)人員是指公派或自費(fèi)出國（境）學(xué)習(xí)，并獲得國（境）外大學(xué)本科學(xué)歷、學(xué)士學(xué)位（含）以上的人員；在國內(nèi)獲得大學(xué)本科（含）以上學(xué)歷或中級以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格，并到國（境）外高等院校、科研機(jī)構(gòu)進(jìn)修一年（含）以上的訪問學(xué)者或進(jìn)修人員。落戶上海申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì)保障局(上海市外國專家局)申報(bào)，經(jīng)審核同意后受理。
據(jù)悉，中國目前廣義的貨幣供應(yīng)量 M2 高居世界位，M2 與 GDP 的比值已高達(dá) 1.9：1，這意味著中國金融市場中有太多閑錢，而沒有相應(yīng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)來承載，泡沫由此而生。
上述房地產(chǎn)研究人士對記者解釋。
不過，也有不愿具名的分析人士直接對記者指出，對于移民繁多的上海而言，嚴(yán)厲的限購政策容易造成制度瑕疵和道德風(fēng)險(xiǎn)，就一項(xiàng)公共政策而言有失公平性，也不利于長期人才輸入，尤其是現(xiàn)在的調(diào)控很大程度上仍是限制剛需購買，而調(diào)控市場的根本還是應(yīng)該盡快推出房產(chǎn)稅等，增加投機(jī)持有的成本。